Inversión en inmuebles protegidos de carácter monumental en Alemania

La inversión en inmuebles protegidos de carácter monumental en Alemania constituye una de las opciones fiscalmente favorables para las inversiones en inmuebles en el extranjero. Se trata de un sistema de bonificaciones fiscales previstas por el sistema de amortizaciones en inmuebles protegidos de carácter monumental (artículo 7i de la ley del impuesto sobre los rendimientos). Los propietarios, después de un periodo de 10 años, pueden descontar del impuesto un 9 % de los costes de adquisición y renovación, y en esencia reducir de ese modo sus cargas fiscales.

Durante un periodo de 12 años, los inversores pueden deducir del impuesto sobre los rendimientos los costes de mantenimiento y modernización: durante los primeros 8 años un 9 %, y en los 4 años siguientes un 7 % de los gastos de renovación. Además pueden aprovechar respecto de los costes netos de adquisición ventajosas deducciones lineales.

Cómo funciona la bonificación fiscal para el propietario

La posibilidad de amortizar cantidades elevadas constituye una ventaja en especial para los propietarios: durante 10 años pueden deducir del impuesto un 9 % de los costes totales de adquisición y renovación (artículo 10 de la ley del impuesto sobre los rendimientos), necesarios para el mantenimiento del edificio de carácter monumental o necesarios para su uso originariamente previsto (artículo 7, párrafo 1 de la ley del impuesto sobre los rendimientos). De ese modo, el Estado ofrece interesantes subvenciones en la compra y renovación de dichos edificios.

Ejemplo de cálculo sencillo:

Una persona sola sin hijos con unos ingresos anuales brutos de 50.000 EUR compra en Alemania un piso protegido de carácter monumental de dos habitaciones con una superficie de 74 m2. El edificio en el que se halla es de protección monumental, y la renovación empieza en diciembre de 2011.

• Precio de compra incluidos los costes de adquisición y renovación: 216.000 €
• Costes correspondientes a la renovación: 144.106 €
• Amortización en concepto de renovación (9 % anual de 144.106 EUR): 12.970 €
• Carga fiscal anual antes de la compra del inmueble: 13.560 €
• Nueva base imponible sobre los rendimientos (ingresos menos amortizaciones): 36.380 €
• Cálculo del impuesto (después de la compra del inmueble): 8.160 €
• Ahorro fiscal anual: 5.400 €
• Ahorro fiscal mensual: 450 €
• Ahorro fiscal efectivo después de 10 años: 54.000 €

Funcionamiento de la bonificación fiscal para los inversores

Los inversores, después de un periodo de 12 años, pueden deducir del impuesto sobre los rendimientos los costes de mantenimiento y modernización. Durante los primeros 8 años pueden aplicar el 9 % de los costes de reconstrucción y en los 4 años siguientes el 7 %. Además pueden aplicar una amortización lineal a los costes de adquisición, sin incluir los costes de renovación. Esta amortización lineal, que es aplicable a los edificios antiguos que se construyeron antes del año 1925, es de un 2,5 % para un periodo de 50 años. Las ventajas de este modelo de ahorro fiscal pueden ser aprovechadas especialmente por los propietarios de granjas y los preceptores de dos fuentes de ingresos.

Ejemplo con cálculo sencillo

Un hombre casado con un niño y con ingresos brutos de 60.000 EUR compra en Alemania un piso de 3 habitaciones de carácter monumental con una superficie de 90,15 m2 y lo alquila a un ventajoso precio de 8,5 EUR/m2

• Precio de compra incluidos los costes derivados de la adquisición: 262.000 €
• Costes correspondientes a la renovación: 174.720 €
• Carga fiscal anual antes de la compra del inmueble: 12.570 €
• Promedio anual de costes deducibles (amortización de la renovación, amortización del edificio antiguo, insuficiente cobertura de los ingresos del alquiler y de los intereses financieros, otros costes relativos a la publicidad): 17.100 €
• Nuevo cálculo-promedio del impuesto sobre los rendimientos(ingresos menos costes deducibles): 42.900 €
• Promedio de la carga fiscal anual después de la compra del inmueble: 6.500 €
• Promedio del ahorro fiscal anual: 6.100 €
• Promedio del ahorro fiscal mensual: 510 €
• Ahorro fiscal efectivo después de 12 años: 72.700 €

Para una mejor visión sobre las posibilidades de obtener „armotizaciones por inmuebles de carácter monumental“ les hemos preparado un ejemplo con cálculo sencillo. Su finalidad es aclarar el efecto que las amortizaciones por inmuebles de carácter monumental tienen en los impuestos, sin ánimo de recomendar o asesorar fiscalmente.